Nuomos pajamų apmokestinimas 2026: kiek mokėti ir kaip deklaruoti
Būsto nuoma – vienas populiariausių papildomų pajamų šaltinių Lietuvoje. Vieni nuomoja paveldėtą butą, kiti įsigyja būstą kaip investiciją, treti išnuomoja kambarį ar butą trumpam per apgyvendinimo platformas. Tačiau dalis nuomotojų vis dar nedeklaruoja pajamų, manydami, kad niekas apie tai nesužinos. Šiandien tai rizikinga: mokesčių administratorius gauna vis daugiau duomenų, o nedeklaruotos pajamos gali baigtis mokesčiu, delspinigiais ir bauda. Šiame straipsnyje paaiškiname, kaip apmokestinamos nuomos pajamos 2026 metais, kokius būdus galima pasirinkti ir kaip teisingai deklaruoti.
Ar nuomos pajamos apmokestinamos
Taip. Pajamos, gautos išnuomojus butą, namą, kambarį, garažą ar kitą turtą, Lietuvoje laikomos gyventojo pajamomis. Nesvarbu, ar nuomojate ilgam, ar trumpam, ar nuomininkas – pažįstamas, ar mokama grynaisiais. Prievolė deklaruoti ir sumokėti mokestį tenka nuomotojui, jei mokesčio neišskaičiuoja kita šalis (pavyzdžiui, kai nuomojate įmonei).
Būdai apmokestinti nuomą
1. Deklaruoti pajamas metinėje deklaracijoje
Dažniausias būdas fiziniams asmenims – nuomos pajamas nurodyti metinėje pajamų deklaracijoje, kuri teikiama kitais metais, paprastai iki gegužės 1 d. Pagal nuo 2026 m. įsigaliojusią GPM reformą nuomos pajamos priskiriamos ne su darbo santykiais susijusioms pajamoms, kurioms taikomas 15 % tarifas iki 12 VDU metinės sumos (2026 m. – 27 745,80 €). Didesnėms sumoms taikomi didesni tarifai, o vertinama bendra gyventojo metinių pajamų suma.
2. Verslo liudijimas būsto nuomai
Gyvenamųjų patalpų nuomai galima įsigyti verslo liudijimą. Tuomet mokamas fiksuotas mokestis, kurį nustato savivaldybė, nepriklausomai nuo gautos nuomos sumos. Tai gali būti naudinga, kai nuomos pajamos didesnės, o fiksuotas mokestis jūsų savivaldybėje – nedidelis. Nuo 2026 m. fiksuotas mokestis pagal verslo liudijimą taikomas, kai metinės pajamos neviršija 50 000 €. Plačiau – straipsnyje verslo liudijimas ar individuali veikla.
3. Individuali veikla
Jei nuoma vykdoma kaip verslas – pavyzdžiui, valdote kelis butus, teikiate apgyvendinimo paslaugas su papildomomis paslaugomis – ji gali būti vertinama kaip individuali veikla. Tuomet taikomos individualios veiklos taisyklės, apskaita ir „Sodros“ įmokos.
4. Nuoma įmonei
Jei butą ar patalpas išnuomojate įmonei, ji paprastai išskaičiuoja ir sumoka gyventojų pajamų mokestį už jus. Tokiu atveju jums lieka pajamas nurodyti deklaracijoje, jei to reikalaujama.
Ar galima atskaityti išlaidas
Deklaruojant nuomos pajamas kaip ne individualios veiklos pajamas, išlaidų (remonto, baldų, paskolos palūkanų) paprastai negalima atskaityti – apmokestinama visa gauta nuomos suma. Išlaidas atskaityti galima vykdant individualią veiklą. Todėl, jei nuomai tenka didelių išlaidų, verta palyginti, kuris būdas naudingesnis.
Komunaliniai mokesčiai, kuriuos nuomininkas apmoka tiesiogiai tiekėjams ar kompensuoja pagal faktines sąnaudas, paprastai nėra nuomotojo pajamos, jei jie aiškiai atskirti sutartyje.
Skaičiavimo pavyzdys
Išnuomojate butą už 600 € per mėnesį visus metus – metinės nuomos pajamos 7 200 €. Deklaruojant kaip pajamas su 15 % tarifu, mokestis būtų 1 080 € per metus. Jei jūsų savivaldybėje verslo liudijimas būsto nuomai kainuoja, pavyzdžiui, 300–600 € per metus, verslo liudijimas gali būti pigesnis. Tačiau liudijimo kainos savivaldybėse labai skiriasi, todėl prieš sprendžiant pasitikrinkite savo savivaldybės nustatytą dydį ir kitas sąlygas.
| Būdas | Kaip skaičiuojamas mokestis | Kam tinka |
|---|---|---|
| Metinė deklaracija | Procentas nuo visų nuomos pajamų | Mažesnėms nuomos sumoms, nereguliariai nuomai |
| Verslo liudijimas | Fiksuotas mokestis | Didesnėms nuomos pajamoms, ilgalaikei nuomai |
| Individuali veikla | Nuo pajamų atėmus išlaidas | Kai nuoma – verslas su didelėmis išlaidomis |
Trumpalaikė nuoma per platformas
Nuomojant butą trumpam per apgyvendinimo platformas, pajamos taip pat apmokestinamos. Nuo 2023 m. ES skaitmeninės platformos privalo teikti informaciją mokesčių administratoriams apie pardavėjų ir nuomotojų pajamas, todėl VMI gauna duomenis apie per platformas gautas sumas. Be to, trumpalaikei nuomai savivaldybės gali taikyti papildomus reikalavimus, pavyzdžiui, registraciją ar turistų mokestį. Nuolat teikiant apgyvendinimo paslaugas, veikla gali būti laikoma individualia.
Nuomos sutartis: kodėl ji svarbi
Rašytinė nuomos sutartis apsaugo abi šalis ir padeda teisingai deklaruoti pajamas. Joje verta nurodyti:
- nuomos kainą ir mokėjimo tvarką;
- kas ir kaip apmoka komunalines paslaugas;
- užstato dydį ir grąžinimo sąlygas;
- nuomos terminą ir nutraukimo sąlygas;
- būsto būklę perdavimo metu (verta pridėti nuotraukas).
Ilgesnio laikotarpio nuomos sutartį galima įregistruoti Nekilnojamojo turto registre – tai apsaugo nuomininko teises pasikeitus savininkui.
Kas gresia nedeklaravus nuomos pajamų
VMI nuomos pajamas gali nustatyti iš įvairių šaltinių: banko pervedimų, platformų duomenų, skelbimų, kaimynų pranešimų ar nuomininkų deklaruotų išlaidų. Nustačius nedeklaruotas pajamas, tenka sumokėti mokestį, delspinigius ir baudą. Todėl deklaruoti apsimoka ir dėl ramybės, ir dėl finansų.
Nuomojamas būstas ir kiti mokesčiai
- Nekilnojamojo turto mokestis – priklausomai nuo turimo turto vertės ir galiojančios tvarkos, gali tekti mokėti NT mokestį. Tvarka keitėsi, todėl pasitikrinkite VMI informaciją.
- Turto pardavimas – parduodant nuomotą būstą, gali tekti mokėti pajamų mokestį nuo pelno, jei netaikoma lengvata. Plačiau – pirkti ar nuomotis būstą.
- Draudimas – įsitikinkite, kad būsto draudimas galioja ir nuomojant. Plačiau – turto ir civilinės atsakomybės draudimas.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar reikia deklaruoti, jei nuomoju artimiesiems?
Jei gaunate atlygį už nuomą, pajamos apmokestinamos nepriklausomai nuo to, kas yra nuomininkas.
Ar užstatas laikomas pajamomis?
Užstatas, kuris grąžinamas pasibaigus nuomai, paprastai nėra pajamos. Jei užstatas pasiliekamas žalai atlyginti ar nuomai padengti, jis gali tapti pajamomis.
Ką daryti, jei anksčiau nedeklaravau nuomos pajamų?
Geriausia patikslinti ankstesnių metų deklaracijas savanoriškai, kol VMI nepradėjo patikrinimo. Savanoriškai patikslinus, paprastai taikomos mažesnės sankcijos.
Nuomotojo kontrolinis sąrašas
- Pasirinkite apmokestinimo būdą dar prieš metų pradžią – verslo liudijimą reikia įsigyti iš anksto, o ne pasibaigus nuomos laikotarpiui.
- Sudarykite rašytinę sutartį su aiškia nuomos kaina ir komunalinių mokesčių tvarka.
- Prašykite mokėti pavedimu – taip lengviau apskaityti pajamas ir išvengti ginčų.
- Užsirašykite gautas sumas kas mėnesį – tai palengvins deklaravimą.
- Atidėkite pinigų mokesčiui – pavyzdžiui, 15 % kiekvienos gautos nuomos sumos į atskirą sąskaitą.
- Pateikite metinę deklaraciją laiku ir sumokėkite mokestį iki nustatyto termino.
- Peržiūrėkite situaciją kasmet – pasikeitus nuomos kainai ar savivaldybės nustatytam verslo liudijimo dydžiui, kitas būdas gali tapti naudingesnis.
Nuoma kaip investicija: realus pelningumas
Vertinant, ar būsto nuoma apsimoka, svarbu skaičiuoti ne bendras, o grynąsias pajamas. Iš 7 200 € metinių nuomos pajamų atėmus mokestį, draudimą, remontą, tuščius mėnesius tarp nuomininkų ir kaupiamąsias įmokas, grynosios pajamos dažnai sumažėja trečdaliu ar daugiau. Padalijus jas iš buto vertės, gaunamas tikrasis pelningumas, kurį verta palyginti su alternatyvomis – indėliais ar investicijomis į fondus.
Ar reikia mokėti „Sodros“ įmokas už nuomos pajamas?
Deklaruojant nuomos pajamas kaip ne individualios veiklos pajamas, „Sodros“ įmokos paprastai nemokamos. Kitaip gali būti, jei nuoma vykdoma kaip individuali veikla ar pagal verslo liudijimą – tada taikomos tų veiklos formų taisyklės. Tikslią tvarką verta pasitikrinti „Sodroje“ ir VMI.
